原状回復とは

原状回復とは賃借人(入居者)が賃貸者(大家さん)に賃貸借契約が終了時に(退去するとき)に借りた時の状態に回復(原状回復)してから返さないといけない義務の事です。
しかし最近では原状回復ガイドラインが再訂正されて「賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない」という考えが浸透しています。
「賃借人の故意・過失等による劣化の回復」というのが国土交通省のガイドラインの考えです。
賃借人と賃貸者との間で「原状回復」の範囲や金額の考えの違いがあり退去時のトラブルがよくあります。

契約時にお互いの考えを一致することが大事

b5ce9e13feb240bebdcbecfffe7e0211_s原状回復にかかる費用は、入居当初には発生しないものの、いずれ賃借人が負担する事になりえるので、金額等の条件によっては契約の重要な判断材料になります。こうしたことから、原状回復の問題は単に契約終了時だけでなく、賃貸借契約当初の問題でもあるのです。
 このため、賃貸人・賃借人の修繕負担範囲、原状回復工事の目安単価などを双方があらかじめ合意しておくことが重要になります。

「原状回復のガイドライン」にみる賃貸人・賃借人の負担の区分

賃貸者負担になるもの
通常の生活で劣化するもの
  • 家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
  • テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)
  • 壁に貼ったポスターや絵画によるクロスの変色。
  • 賃借人所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡
  • 下地ボードの張替えが不要である程度の画鋲・ピンの穴
  • 設備・機器の故障・使用不能(機器の寿命によるもの)
建物の構造により発生するもの
  • 構造的な欠陥により発生した畳の変色、フローリングの色落ち、 網入りガラスの亀裂、クロスのカビ
次の入居者確保のために行うもの
  • 特に破損等していないものの、次の入居者を確保するために行う畳の裏返し・表替え、網戸の交換、浴槽・風呂釜等の取替え、破損・紛失していない場合の鍵の取替え
  • フローリングのワックスがけ、台所・トイレの消毒、賃借人が通常の清掃を行っている場合の専門業者による全体のハウスクリーニング、エアコン内部の洗浄
賃借人負担となるもの
賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの
  • 飲みこぼし等の手入れ不足によるカーペットのシミ、冷蔵庫下のサビを放置した床の汚損
  • 日常の清掃を怠ったため付着した台所のスス・油、結露を放置して拡大したカビ・シミ、クーラーからの水漏れを賃借人が放置して発生した壁等の腐食、喫煙によるヤニ等でクロスが変色したり臭いが付着している場合、重量物をかけるためにあけた壁等の釘穴・ビスで下地ボードの張替えが必要なもの、天井に直接付けた照明器具の跡、落書き等故意による毀損
  • ペットにより柱等にキズが生じ、または臭いが付着している場合
  • 風呂・トイレ等の水垢、カビ等、日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損、鍵の紛失または破損による取替え、戸建て住宅の庭に生い茂った雑草の除去
  • 引っ越し作業で生じたひっかきキズ
  • 畳やフローリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの)